南京市地税局进一步明确土地增值税相关政策

近期，南京市地税局为贯彻落实好上级税务部门加强土地增值税管理的要求，进一步发挥土地增值税的调节作用，根据财政部、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的文件精神，结合南京市实际情况，对房地产一级市场和二级市场中的有关土地增值税政策问题给予进一步的明确，以促进我市房地产市场健康稳定发展。主要政策如下：

一、房地产开发企业达到条件应该进行土地增值税清算

    根据国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。对于符合以下三种情况之一的，房地产开发企业不清算的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。据了解，这次土地增值税清算的明确并不是出台什么新政策，只是将有关清算的规定进行了进一步明确。近二年来，南京市地税局已对全市的32个项目进行了土地增值税清算，清算补征土地增值税4186.57万元。

二、对五种情形的房地产开发企业在土地增值税清算中可以实行核定征收

    对房地产开发项目，除普通标准住宅外，均实行先预征后清算的土地增值税征收方式。

    根据国税发[2006]187文件规定，房地产开发企业开发的房地产项目有这些情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

    在核定征收中，结合南京市实际情况，确定对一些为解决中低收入阶层而建造的经济适用房等普通标准住宅适用较低的征收率，而对建造的高档住宅及商业房地产适用较高的征收率。具体为：（1）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，暂不预征土地增值税，如核定征收，征收率为0.5%。“普通标准住宅”，是指由政府指定的房地产开发公司开发、按当地政府部门规定的建筑标准建造，建成后的商品房按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，由政府指定销售对象的住宅，具体为安排住房困难户、解决中低收入者住房而建造的经济适用房、中低价商品房等。普通标准住宅须由房地产开发公司凭政府部门核发的项目批准文书，经当地主管税务部门审核后确认。（2）对房地产开发企业建造的普通住宅，预征率为1%，核定征收率为2%；（3）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼预征率为2%，核定征收率为3%；（4）对房地产开发企业建造的高级公寓、度假村、别墅等预征率为3%，核定征收率为4%；（5）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算。不分别核算或不能准确核算的，根据开发的商品房类型分别从高计征土地增值税。

三、对单位转让旧房及个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物土地增值税的政策规定

    旧房是指建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

    凡单位转让旧房及建筑物，以及个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：（1）单位转让旧房及建筑物提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；（2）可委托由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构，按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；（3）单位转让旧房及建筑物既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税，即征收率为3%。

四、个人转让住宅的政策规定

    （1）对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。“普通住宅”，按照《市政府办公厅转发市房产管理局等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展意见的通知》（宁政办发〔2005〕59号）执行，是指同时满足以下条件的住宅：（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

    （2）个人转让非普通住宅，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

 
    （3）个人转让非普通住宅需征税的，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税：（1）提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；（2）可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。